Дахаб Синай Египет 

 
Дахабские тексты » Правда о НЕдвижимости в Дахабе


 [ 24.11.2009 ]

"Красное море" или Правда о НЕдвижимости в Дахабе 

Вы когда-нибудь задумывались над тем, почему Красное море называют Красным? Есть такое предположение, что из-за крови, пролитой в борьбе за прибрежные территории, а проще говоря, за «вид на море». И взрывы в Табе, Шарме, Нувейбе и Дахабе тому лишь подтверждение. Но об этом позже.

 

Итак, по порядку... Если Вы читаете эту статью, то, скорее всего, у Вас есть деньги и Вы мечтаете не особенно дорого построить очаровательный домик с видом на море. Египет как нельзя лучше для этого подходит, а уж Дахаб, с его «особенной» атмосферой, вообще находка в Вашей жизни. Не так ли пишут на всех сайтах по недвижимости?

Начнем с простого. С цен. Первое, что нужно понимать, что Синайский полуостров не 1/6 часть суши, как наша необъятная родина, а 60000 кв. км пустоты. И поэтому земля здесь меряется не сотками, а кв. метрами. А цены фиксируются в национальной валюте. Привыкайте сразу, иначе постоянное непонимание Вам гарантировано.

Диапазон цен на землю сегодня таков:

«Первая линия».  2500 - 3000 LE (египетских паундов 1USD = 5,30LE) за кв.м. Понятие «первая линия» весьма размыто. Так как некоторые участки земли имеют 100% выход на море, а некоторые находятся в глубине, но море видно. Эти земли тоже попадают в категорию «первая линия», но цена на них колеблется от 2000 до 2500 LE за кв.м.

«Вторая линия». 1500-2000 LE за кв.м. (тоже с видом на море, но со второго этажа, а местами только с крыши). И далее по убывающей.

Минимальные цены, которые я встречал за последний год, - около 600-700 LE за м.кв. Такая цена может быть на участки в дальних концах Дахаба, в бедуинской деревне Ассале, на очень большие участки или на землю, предлагаемую непосредственно от местной власти ( к сожалению, сейчас таких нет, а вот в прошлом году было распродано целое поле под частную застройку).

Как правило, предлагаются участки площадью от 250 кв.м до 1000 кв.м (1000 кв.м = 10 соток). Адекватные предложения находятся в ценовом диапазоне 1000-1200 LE за кв.м. и выше. Так как по закону разрешена застройка 45% от документированной площади участка, то оптимальная площадь земли для размещения дома от 300 до 500 м.кв. Очень часто встречается ситуация, когда реальная площадь меньше заявленной в контракте и это может быть предметом торга.

Шаг следующий. Документы. Наиболее важными являются два документа: контракт между властями и первым владельцем о покупке земли у правительства Египта («гавермент пэйпэ» или просто «пэйпэ») и разрешение на строительство («билдинг лайсенз»). Разрешение на строительство дает право на застройку 45% участка строением высотой до 7,5 метров в два жилых уровня (подвалы и третий уровень запрещены) с деревянным навесом на крыше, право на подключение к электрической сети, водоснабжению и канализации. Две последних опции могут быть подключены и без документов, а вот с электричеством так не получится. Есть еще одна бумага, так называемая «блю пэйпэ», которая является аналогом нашего свидетельства о регистрации собственности в Земельном комитете, выдается она в Каире и является высшей степенью защиты владельца. В зависимости от наличия этих бумаг можно принимать решение от степени риска инвестиций. Опишу основные ситуации, с которыми сталкивается покупатель:

- Земля имеет все документы и «блю пэйпер». Можно связываться, риски очень низкие, и если и возникают спорные ситуации, то они должны быть решены в Вашу пользу судом в Эль Туре.

- Земля имеет «гавермент контракт» и «билдинг лайсенз». После проверки этих документов риски будут невысоки, но требуется очень тщательная их проверка, подтверждение актуальности (некоторые документы имеют срок давности) в местной мэрии и проведение еще некоторых дополнительных мероприятий по Вашей защите.

- Земля имеет только контракт, но не имеет лицензии. Вариант сложный, так как основная цель все-таки построить дом, и жить в нем, наслаждаясь приятным климатом и красотой моря. Теоретически Вы имеете право получить эту лицензию, но до момента переоформления документов на Ваше имя все документальные дела должен вести либо старый владелец, либо доверенное лицо, на имя которого выписывается генеральная доверенность. При этом лицензия будет оформлена на первого владельца. В принципе, учитывая все риски, это довольно благоприятный вариант. Но Вам могут отказать и не дать разрешение на строительство, обосновав отказ тем, что на этом месте запланирована дорога или городские коммуникации. Могут потребовать пожертвовать часть земли для «пользы общества» и т.д. Конечно, Вы можете построить небольшой домик с деревянной крышей, попробовать получить электрический счетчик и также наслаждаться жизнью, но все эти вопросы требуют участия доверенного гражданина Египта, хорошо понимающего ситуацию.

- Земля не имеет никаких бумаг. Наиболее часто предлагаемая сделка с бедуинами. Вероятность того, что Вас в любой момент прижмут, очень высока. Все упирается в вопрос, кто будет защищать Ваши интересы. Если в предыдущих случаях это законы, правительство и суд Египта, то в данном случае это бедуины (аналоги наших братков, которые решают все полюбовно на своих ситтингах (сленг автора, собрание бедуинских шейхов, на которых они договариваются от дележе земли)). Если Вы дружите с шейхом или Вы член его семьи, то можете рискнуть, но если нет, то, без преувеличения говорю, любой бедуин, которому понравится Ваша земля, отберет ее у Вас за 5 минут. В этом случае говорить о получение лицензии даже не имеет смысла. Причем обещания получить ее для вас могут реализовываться ближайшие 10 лет.

 

Наиболее распространенная бедуинская «разводка» выглядит следующим образом. Как только Вы получили все документы, договорились со строителями и пригнали (или собрались пригнать) бульдозер на свой участок, как тут же появляется армия бедуинов на пикапах и джипах (именно армия, так как уровень социального развития бедуинов относится к стадии коллективного разума, и деловые переговоры ведутся способом «стенка на стенку»). Они начинают орать, чтобы Вы немедленно убирались отсюда, а эта земля их уже много лет, потому что они договорились с оригинальным владельцем, он им ее продал и т.д. и т.п. «Песни» бывают разные, но,  как правило, все очень громкие и сопровождаются двигательной активностью и разрушением уже построенного на участке (забора, разметки, кирпичной кладки и т.д.). Вот теперь и начинается самое интересное. Проверка Вашей устойчивости. Вашей и Ваших документов. Хорошо, если Вы заручились при сделке поддержкой Шейха и оригинального владельца (не только устно, но и документально),  и они помогут Вам разобраться и разогнать всю оппозицию. Но если таких договоренностей нет, то только через суд Вы сможете запросить поддержку властей и, в самом худшем случае, Вам выдадут охрану из полицейских для защиты стройки. Как правило, после того как построены основные бетонные конструкции здания, споры стихают. Так как пока сносить чужую собственность здесь не принято, да и за такое можно попасть в тюрьму.

Данное явление носит не только локальный характер, но и национальный. Когда Египет начал развивать Табу, то тоже появились бедуины и затребовали компенсации. Их прогнали. А они пообещали взорвать все курорты... И взорвали. Табу, Шарм, Нувейбу, Дахаб. Не сильно, но показательно. Я не берусь утверждать, что именно так оно и было, так как правды никто не знает и заявлений по ТВ никто не делал, но есть такое мнение, поведанное мне местными жителями, занимающимися недвижимостью. Кстати, об этом обязательно нужно сказать. Недвижимостью в Дахабе занимаются все!!! И местные, и приезжие, и бедуины, и иностранцы. Поэтому выглядит рынок очень оживленно, хотя, так или иначе, сводится только к нескольким (!!!!) адекватным предложениям. Поэтому вопрос с кем работать при покупке недвижимости становится важнее, чем цены!!! И тут имеет значение не только честность и принципиальность человека, но и его профессионализм, умение предвидеть развитие событий, его связи в суде в правительстве.

Если все пойдет хорошо, проблемы решатся, и Вы начнете стоить, то на этом этнический триллер закончится и начнется более комедийная часть Вашей жизни - стройка, но об этом расскажу в следующей статье.

 

Постскриптум: Должен сказать, что вышеперечисленным не исчерпываются способы потратить деньги на постоянное проживание в Дахабе. Есть еще несколько. Опишу их по степени увеличения рисков:

Покупка готового или недостроенного дома со всеми документами. Наиболее идеальная ситуация. Надо только быть готовым, что не все объекты можно оформить в собственность, а возможно придется смириться с условиями аренды на 99 лет с возможностью пролонгации. При этом достаточно только основных конструкций (хотя бы фундамента и колон) и подключенного электричества. Остальные вопросы носят технический характер.

Покупка квартиры или шале. При правильной проверке документов самая быстрая сделка, дающая Вам возможность иметь свое гнездо. Все квартиры и шале оформляются на 99 лет аренды и не дают права владения землей. Но и тут нет смысла проявлять спешку. Так как есть еще такие сюрпризы, как непогашенные кредиты и неоплаченные счета за телефонную линию и электричество (за последние 10 лет, например), а также подписанные долгосрочные договора аренды. Квартиры стоят от 30000 до 45000 USD в зависимости от состояния и вида на море. Шале имеет небольшой участок земли с садиком и обойдется в сумму от 80000 USD.

Покупка готового (со всеми подключенными коммуникациями) одноэтажного дома с официальной землей, но без лицензии на строительство. При правильной оценке местоположения и документов риски невысоки, но присутствуют. При желании что-то перестроить, сделать глобальный ремонт и т.д. могут возникнуть проблемы с соседями и властями. Уважающие себя риэлтеры предпочитают не связываться с такого рода недвижимостью, так как они берут на себя обязательства по решению всех сопутствующих вопросов. А вот бедуины только будут заверять Вас, что «мафиш мушкела» (т.е. «нет проблем»).

Покупка готового дома с подключенными коммуникациями, но без документов. Вам оформят контракт покупки, но что будет дальше, никто не знает. Может быть, Вы проживете в нем всю жизнь, и ничего не случится. А может, что съездив однажды не неделю в Россию, Вы вернетесь и найдете в своем доме арабскую или бедуинскую семью. И будете потом долго доказывать, что это Ваш дом, но только как это доказать, непонятно. В суд с такими бумагами не пойдешь. Все зависит от того, кто защищает Ваши интересы, кому Вы платили деньги и насколько это важный человек в Дахабе.

Остальные ситуации, на мой взгляд, смысла не имеют. Проще арендовать жилье. Если у Вас еще не исчезло желание купить себе землю в Дахабе и построить на ней дом, то искренне советую Вам... СПЕШИТЕ. Количество участков с нормальной локализацией и  с нормальными документами очень мало и стремительно уменьшается. А ценность и стоимость готовых домов соответственно резко увеличивается.

 

Май 2008 г.                                                                                                

Цурпал Алексей

Архитектура, строительство, недвижимость в Дахабе

+2 0163162505
a.tsurpal@mail.ru